低迷的公募REITs市场近期传来好消息。

日前，多家基金管理公司发布公告，明确公募REITs纳入FOF基金投资范围。机构人士表示，随着FOF资金逐渐入场，有助于提振投资人信心，稳定市场情绪。此外，作为权益类投资人的FOF基金加入，有利于优化REITs投资人结构，有助于多元化投资风格和策略的形成，增加REITs市场多空对冲机会，打破单边行情的格局。

多因素共振拖累REITs行情

国内REITs市场年内表现低迷，截至7月9日，中证REITs指数年内下跌20.07%，28只产品年内收益全部为负，其中多只产品年内跌幅超过20%。

在专业人士看来，REITs市场的下跌，是多因素共振的结果。证监会债券部主任周小舟7月6日在一次公开活动上就指出，今年以来，受宏观经济金融环境变化、部分资产运营质效不及预期、一些投资者交易行为短期化趋同化等多重因素影响，REITs二级市场波动有所加大。总体看，这轮调整是价格逐步向价值回归的正常过程。

基本面的变化或是REITs市场的下跌的核心诱因。疫情以来，不少REITs的底层资产遭遇了冲击。比如，部分公路资产客流量等疫情期间大幅下滑，一些园区资产在疫情以后的出租率指标不及预期等。

一些突发情况也冲击了REITs市场。5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，哲库科技是华安张江光大REIT扩募资产张润大厦的重要承租方之一，租赁面积占比46%。受此影响，该产品在5月12日、13日分别大跌3.18%、6.22%。为了应对这一变化，华安基金5月25日宣布计划使用不超过3000万元的固有资金对华安张江光大REIT进行增持。

基本面的压力增大同时，REITs的估值压力也在增加。华金证券副总裁周磊表示，公募REITs市场从去年四季度就开始回调，因为疫情、行业政策变化、经济环境变化等多方面原因导致部分资产运营情况不达预期，引起投资者对项目估值和二级估值水平的疑虑。

“自公募REITs产品推出以来，受到市场持续关注，部分REITs估值持续抬升。随着REITs二级市场逐步形成和发展，对于REITs估值、定价日趋市场化，逐步进入均值回归的过程。”德邦资管有关负责人在接受券商中国记者采访时也表示。

基本面和估值的“戴维斯双杀”，使得公募REITs市场中有限的资金开始夺路而逃，最终导致市场持续单边下行。

“从单个资产因年报、季报披露引起的下跌，引发部分持仓成本较高的投资者风控减仓，然后逐步传递到其他资产和其他投资者，由于REITs投资者目前主要是保险、理财以及券商和资管产品等，资金的考核以及风控机制都有同质性，形成轮番下跌和次第清仓的链式反应，最终导致全面下跌，资金退场，流动性缺失。”周磊说。

公募FOF火线驰援

随着市场持续下跌，公募FOF加入了REITs的“救市”大军。7月5日，包括易方达基金、南方基金、东方红资管等在内的多家基金管理公司发布公告，明确公募REITs纳入FOF基金投资范围。

东方红资产管理认为，公募REITs产品是优质存量基础设施资产的载体，为基础设施领域的投融资渠道注入活水，此次将其纳入公募FOF产品可选投资标的范围，将对现有投资标的形成有益补充。一方面将达到丰富收益来源、分散投资风险的效果，另一方面，专业机构投资者进入公募REITs市场将更好地实现公募REITs市场的价值发现功能，促进市场的长期健康发展。

“相信随着FOF资金逐渐入场，有助于提振投资人信心，稳定市场情绪。此外，作为权益类投资人的FOF基金加入，有利于优化REITs投资人结构，有助于多元化投资风格和策略的形成，增加REITs市场多空对冲机会，打破单边行情的格局。”前述德邦资管人士表示。

周磊则表示，扩大资金来源和投资者范围是目前公募REITs最亟需解决的问题之一，引导FOF基金积极投资公募REITs切中肯綮，不仅契合FOF基金长期投资、资产分散化、稳健收益的投资理念，对恢复公募REITs流动性和重建投资者信心也起到了至关重要的作用。

“如果有其他政策协力配合，进一步优化公募REITs投资者结构、扩大资金来源、提升基金管理水平、完善税费和扩募等重要制度，公募REITs市场必然能够走出泥潭，在盘活存量基础设施资产方面发挥更大的作用。”周磊说。

机构呼吁珍惜底部机会

“从理性的视角出发，持续数月的回调已经导致部分标的出现脱离基本面的超跌，叠加估值层面的优势，公募REITs的配置价值正不断凸显。”中信证券首席经济学家明明近期表示。

明明指出，尽管当前市场仍然表现低迷，但其中不乏积极因素。对于此次部分FOF基金明确可投公募REITs，一方面，潜在增量资金的入场是当前公募REITs市场投资者最为期待的，虽然实际投资规模尚不确定，但事件本身或能扭转存量资金持续的做空情绪。同时，考虑到公募REITs的估值处于历史低位，增量资金的入场或更快更积极，以抓住当下市场偏离基本面的超跌所带来的底部机会。

另一方面，过去当公募REITs上市满一年临近解禁时点时，市场的做空情绪往往较为集中，而FOF基金的入场或将显著缓和公募REITs解禁前后面临的利空环境，甚至可能扭转为利多。

事实上，持续下跌以后不少公募REITs的基本面已经非常扎实。以年内下跌比较多的产业园区REITs举例。截至6月30日，9只已上市产业园区REITs的平均预期现金流分派率已经达到4.37%，部分产品的预期现金流分派率甚至已接近5%。当前的分派率水平与10年期国债收益率对比，利差空间平均已走阔至173BP，部分产品对应的利差空间已突破200BP，无论从绝对收益还是大类资产配置的角度看，产业园区REITs的投资价值已经逐步显现。

面对近期出现的二级市场价格下跌，不少发行人与基金管理人及时果断增持份额。不久前，中金湖北科投光谷REIT上市首日盘中一度下跌逾10%。随后中金基金发布公告，原始权益人及其一致行动人拟通过二级市场买入或交易所认可的其他方式增持基金份额。公告显示，在前期基础上，原始权益人及其一致行动人拟累计增持不超过9%的份额，并已于上市当日完成5.395%的份额增持。

“公募REITs在今年遇到这么大波动其实是一次危机，用‘危机’来定义此刻的REITs市场，既然是危机时刻就既有‘危’又有‘机’，危机时刻问题暴露最清晰，最容易解决关键问题，最容易积累经验和能力，最容易凸显龙头公司。”周磊说。

他表示，对于投资者而言在流动性挑战出现时是能配置到优质资产的时间窗口，积极跟踪市场动态，优选运营情况稳健、受不确定因素影响较小、估值水平较低的资产。理性看待REITs带来的长期价值和我国基础设施长期的投资价值，筛选匹配资金属性的资产能给投资者带来长期价值。