◎ 来源 | 地产密探
近几个月以来，楼市“弱复苏”后却掉头向下，背后是预期信心再度受挫。多数房企销售额不理想，也势必影响资金链。
与之相关的是，房企曾视分拆物业为资本大招，如今高估值不再，上市窗口期难寻，但部分房企仍逆流而上，即便没了高估值，也要尽显“英雄本色”。
7月18日上午，被称之港交所上市“钉子户”的众安智慧生活（02271，HK），今年4月底在第四次赴港IPO冲刺后，终于迎来正式上市，今年为数稀少的房企分拆物业上市案例。
昨日（7月17日），众安智慧生活对外披露公告，共发售约1.56亿股新股，每股定价1.18港元，募资净额约1.13亿港元。
众安智慧生活涉及全球发售约1.27亿股，其中香港发售1266.8万股，国际发售1.14亿股，总募资9170万元，另外还有1900万股超额配售股，对应募资2170万元，可供择机行使“绿鞋”机制。
针对募资用途，众安智慧生活将全球发售募资净额约55%用在战略收购及投资物管公司；约30%用在社区硬件及软件投资及升级；约15%用在社区增值服务。
众安智慧生活之所以强调一半以上募资用于规模收购外延扩张，主要在于自身过于依赖“浙系百强房企”母公司众安集团。
截至2022年底，众安智慧生活在管总建面约690万方，主要集中在杭州为中心的浙江省及周边的安徽省，其中来自众安集团体系内项目在管建面占比近96%，这意味着其业绩支撑过分依赖于关联方。
从近三年（2020-2022年）看，众安智慧生活司实现收入分别是2.31亿元、2.96亿元、3.2亿元，复合年增长率17.7%；净利润分别是4700万元、4179万元、5094万元，较上个三年净利复合增速逾60%，近三年却暴降到4%。
就收入来源看，众安智慧生活2022年涉及物管收入贡献近70%，而物管收入有71.5%来自众安集团。也就是说，当前该物企收入来源过于单一且依赖于母公司的经营风险比较严重。
再看众安集团，2022年取得营收92.5亿元，同比增幅86.2%，毛利24.7亿元，同比增幅67.4%，毛利率26.7%，同比下降3个百分点，归母净利1.87亿元，同比增幅155.4%。
去年，众安新增7个项目地块，除了一个位于丽水之外，其他6个全部在杭州，对应建面52.4万方，平均楼面价9323元/㎡，总耗资49亿元。同期，众安集团取得合同销售额约142.7亿元，同比下滑48.9%。
截至去年底，众安集团总土储建面1011万方，持做出售已落成物业及开发中物业合计337.8亿元，现金及现金等价物30亿元，受限资金34.8亿元，一年内到期的计息银行及其他借款55.1亿元，一年期以上计息银行及其他借款92.3亿元。
依此来看，众安集团当前短期偿债压力非常艰巨，分拆众安物业上市筹资，也是市场形势使然。
