转自：上海证券报
上证报中国证券网讯（记者 刘礼文）9月18日，由上海交通大学上海高级金融学院牵头组织撰写的《中国公募REITs市场发展白皮书》（以下简称“白皮书”）正式发布。白皮书指出，我国基础设施公募REITs市场已由试点阶段正式迈入常态化发展阶段，并在试点阶段取得了推动制度建设、扩展资产范围、完善监管机制等方面的显著成效，在服务经济高质量发展方面发挥出重要价值，但同时在资产供应、机构参与等方面仍存在不足。
“公募REITs的推出，是我国整个金融市场和实业界，尤其是整个基础设施界、不动产界特别关注的问题。”作为本次白皮书顾问，上海交通大学上海高级金融学院执行理事屠光绍现场致辞时表示，由于公募REITs是中国金融市场，特别是整个中国金融体系很重要的创新工具，从此前试点，到3年前正式推出，再到参与主体不断增加，都备受社会各界关注。
屠光绍现场介绍，白皮书一共分十章，内容丰富，体系全面，总体可归纳为注重了五个方面的结合：金融与实体经济相结合、理论和实践相结合、政策与市场运营相结合、行业与生态环境相结合、国内与国际相结合。
白皮书显示，截至今年6月30日，我国共有28支基础设施公募REITs产品正式上市交易，合计首发规模925亿元，已有4支REITs合计完成约50亿元扩募。底层资产涉及产业园区、生态环保、能源基础设施、交通基础设施、仓储物流、保障性租赁住房六大类。其中，交通基础设施REITs占比达48%，占总发行规模的最大比例。
根据白皮书，截至今年6月30日，28支已上市的REITs一级市场发售均较为顺利，整体认购倍数较高，其中网下平均认购倍数约70倍，公众配售平均认购倍数约119倍（均含首批），整体呈现募资阶段投资者热情较高，底层资产具备类型丰富、质地优良、分红稳定等特征。
据上海交通大学上海高级金融学院学术副院长、金融学教授严弘现场分析，我国公募REITs从基础设施起步，其中绿色环保和高速公路类REITs的底层资产为特许经营权类，在全球REITs市场中缺少先例，具有鲜明的中国特色。“C-REITs在过去两年时间里从无到有，通过快速迭代方式，引入了多种特许经营权、产权类底层资产，在保护投资者利益、呵护初生REITs市场有序发展的前提下，不断推动REITs品类、规模的双扩容。”
白皮书指出，现阶段我国公募REITs在市场化建设方面仍有一些需要解决的问题：在资产供应方面，我国公募REITs市场仍存在可发行的资产类型不足、活跃的市场化发行人占比过低、部分审核标准细化程度不足、发行审核周期较长等；在机构参与方面，我国公募REITs市场在资金运用、回收及杠杆率等方面均受到限制、部分资产的一级发行估值偏高、战配缺乏定价权、二级市场投资者对公募REITs产品认识不足等。
基于上述问题，白皮书提出六点政策建议：一是优化审核机制，提高审核效率。建议进一步明确我国公募REITs审核标准，提高审核效率并适当合并审核层级，以降低发行的不确定性；同时参考大宗交易市场，针对不构成关键要素的历史遗留问题进行适当简化，减少一事一议的沟通时间。
二是鼓励市场化机构参与发行。建议引入更多市场化的原始权益人，尤其是行业龙头民企，这将有助于提高市场活跃度，带来更多资产供应和增长新动力；同时鼓励扩募其他原始权益人的资产以丰富原始权益人类型；建议考虑在原始权益人体系中纳入专业投资机构，如险资机构或不动产私募投资基金等。
三是加强二级市场投资者教育，完善公募REITs信息披露机制。建议引导投资者正确认识我国公募REITs产品的特征及属性，引导更多元的投资者参与投资市场，增强产品交易流动性和市场活力；进一步完善公募REITs产品的信息披露制度，及早规范和统一同一资产类别的信披指标和口径。
四是优化公募REITs市场与大宗交易市场的衔接机制。作为不动产交易的两大市场，大宗交易市场和公募REITs市场的联系十分紧密，又各有定位，且现阶段两个市场的优劣势存在一定的互补性。从市场发展角度来看，应当优化两大市场的衔接，使一二级市场更加顺畅对接。
五是引入CMBS等配套融资工具。建议对标海外公募REITs市场对杠杆率的限制较少情形，我国公募REITs也可以考虑逐步放松对杠杆率的限制，允许公募REITs利用CMBS等配套融资工具收购资产。
六是构建我国多层次REITs市场。为持续推进我国资产证券化市场发展，我国也应进一步丰富多层次REITs市场结构，特别是打造介于Pre-REITs和公募REITs 之间的私募REITs产品。
