界面新闻记者 | 王妤涵
继“北上广”三个城市后，赶在农历春节前夕，深圳也终于迎来了楼市限购政策的松绑。
2月7日晚间，深圳市住房和建设局发布了《关于优化住房限购政策的通知》，松绑了深圳的购房要求。
具体为：自2月7日起，深圳市户籍居民家庭（含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭）限购2套住房，深圳市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房。恢复到2021年7月15日新政之前的政策，取消落户三年、社保三年才可以买房的政策限制。
对于非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异），能提供购房之日前3年在深圳市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。
这是深圳在市场供需关系发生重大变化后的一次针对性调控，对本地户籍和外地户籍的购房群体都落实了宽松的政策导向，在需求端精准发力，旨在释放出更多的潜在购买力，刺激楼市回暖。
“此次调整，对于本地户籍的人口而言，取消了落户3年的限制，含义是‘落户即可购房’，以提高户口含金量；对于外来人口而言，社保缴纳从5年要求减为3年，也说明政策持续放松，进一步降低外来人口的购房门槛。”易居研究院研究总监严跃进向界面新闻表示。
对于政策调整的背景，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，一是之前宽松的落户政策下，目前外来人口通过落户深圳炒房的情况已经明显减少。二是深圳近年来常住人口出现减少，户籍人口增长也出现了疲态，需要调整户籍购房政策来增加深圳对常住人口和户籍人口的吸引力。
而对于非户籍人口购房资格的调整，也同样是基于近年来对于非户籍人口吸引力下降的考虑，通过住房政策调整，可以增加城市对于非户籍人口的吸引力，促进住房与新型城镇化协同发展。
从市场表现来看，2023年，深圳新房市场呈现“供应增加，成交下滑”的分化趋势，据乐有家研究中心统计，全年一手住宅成交31621套，成交面积321.35万平方米，两项数据均创下了近5年的最低点。
进入2024年，深圳的市场情况并未出现明显好转，新房和二手房环比都有所下降，特别是在1月下旬开始，交易量均出现了一定程度的回落，可以看出此前的政策利好对成交的提振效果正边际递减。
据深房中协统计，1月深圳全市新房共成交2568套，同比增长22.5%，环比下降31.5%。其中，住宅成交了1788套，同比增长9.8%，环比下降30.0%。
据严跃进分析，本次限购政策放松后将带来新的购房需求，拉升市场交易行情，预计3月份的网签数据会有明显改善。同时，在价格方面，由于交易量的上升或预期上升，深圳楼市价格止跌或企稳的可能性将明显增加，这也是后续市场的趋势或逻辑点。
至此，2024年以来，“北上广深”四个一线城市均在1月集中对住房限购政策进行了优化，释放了更加积极的信号，有利于提振市场预期。
如之前广州对近郊区市场即番禺黄浦进行了政策放松、上海对外地单身人士进行了放松、北京对通州副中心进行了放松，再加上深圳本次对本地和外地户籍的约束条件进行了放松。
整体来看，四个城市之间的差异化比较明显，一城一策体现的较为突出。
李宇嘉指出，从城市能级上看，京沪两地较为严格，着重落实房住不炒和推动房地产发展新模式，京沪两地的房地产市场相对广深来说也更加稳定。在政策上广深两地的调整力度较大，如非户籍人口购房资格上，京沪依然坚持5年社保的要求，广深则一次性的调整为三年。
但就广深两地而言，两者也出现分化，深圳由于楼市弹性比较大，容易出现炒房的集中性爆发和退出，所以在楼市调控上的城市能级比广州要高，在限购政策的退出上也相对谨慎。
广州在四个一线城市里城市能级最弱，三级财政下需要土地出让来弥补财政支出的短缺，所以限购政策退出上也相对坚决。
而四个城市在春节前集中调整限购政策，也是希望通过政策的适度调整步调一致给市场释放积极的信号，提振市场预期，为2024年一季度的楼市开门红打造基础，以形成“小阳春”效应。
